Por María José Patón – Patón Abogados – La fianza del alquiler de un piso es un depósito obligatorio de cara a garantizar el cumplimiento de las condiciones que se establecen en el contrato de alquiler por parte del inquilino de la vivienda.
Fundamentalmente, el objetivo de la fianza del alquiler es cubrir los posibles desperfectos que el inquilino haya podido ocasionar en la vivienda durante su estancia en la misma antes de la rescisión o finalización del contrato.
¿Qué importe debe tener una fianza de alquiler?
Según establece la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), es obligatorio, como mínimo, dejar una fianza correspondiente a una mensualidad del alquiler pero es habitual que las partes pacten el pago de otra mensualidad como garantía adicional. El abono de la fianza del alquiler se hace siempre en efectivo y el propietario está obligado a depositarlo en una entidad pública; en el caso de Catalunya, en el INCASOL. Si no lo hace, puede ser objeto de sanción. Una vez se efectúe la rescisión o finalización del contrato de alquiler, tendrá que solicitar la devolución de la fianza para entregarla al inquilino.
¿Qué NO es una fianza de alquiler?
Por otro lado, es importante destacar que la fianza del alquiler en ningún caso se puede interpretar como un ‘pago por adelantado de una o dos mensualidades de alquiler’. Por lo tanto, una vez el inquilino decida abandonar el piso –o finalice el contrato-, y se haga efectiva la resolución del contrato de alquiler no puede dejar de pagar los últimos meses de alquiler ‘a cuenta de la fianza’. Tanto el propietario como el inquilino deben tener claro que esta no es la finalidad de la existencia de este depósito.
El inquilino cuando vaya a dejar la vivienda debe ser consciente que está obligado a devolverla en el mismo estado en el que se le entregó, y deberá pagar todos los gastos de suministros que haya realizado hasta el día que abandona la propiedad.
¿Es posible actualizar la fianza cuando el contrato sigue en vigor?
Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no se podrá actualizar pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el propietario podrá exigir que la fianza de modifique a la alza. Por otro lado, el inquilino también puede pedir que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente.
Reclamación de fianza de alquiler
Desde la rescisión o finalización del contrato de alquiler, el propietario tiene 1 mes para la devolución de la fianza desde la entrega de las llaves. Si transcurre ese plazo y no la ha devuelto, el saldo de la fianza devengará el interés legal, y al inquilino no le quedará más remedio que iniciar una reclamación de la fianza del alquiler de forma judicial si no se llega a un acuerdo con la propiedad.
En Patón Abogados somos especialistas en reclamación de fianzas de alquiler.
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Por otro lado, si usted es propietario y detecta alguna irregularidad en el momento en el que el inquilino abandona la vivienda, podrá restar de la fianza el importe que considere necesario para reparar los daños que haya podido detectar en la propiedad, así como los suministros pendientes de abonarse.
Consejos y buenas prácticas
Como juristas especialistas en Derecho Civil, en Patón Abogados recomendamos:
- Como propietario, hacer fotos del piso antes de entregar las llaves al inquilino y dejar constancia escrita del estado en el que se entrega la vivienda cuando el inquilino entra a vivir. También es aconsejable tomar imágenes en el momento en el que el inquilino abandona el piso de cara a acreditar el estado de la vivienda en el momento de la devolución de las llaves al propietario. Es importante disponer de este material por parte del inquilino ya que puede ser muy relevante en el caso de que el propietario no quiera devolver el importe fijado y se haga una reclamación de la fianza del alquiler. En este caso, acreditaría el estado de entrega y sería una prueba en un hipotético procedimiento legal de reclamación de fianza.
- Repasar el estado de la vivienda de forma conjunta el propietario y el inquilino cuando finaliza el contrato de alquiler y compararlo con las fotos que se hicieron.
- Que se firme una hoja por parte del propietario y el inquilino en el que ambos manifiesten su conformidad con el estado en el que se entrega la vivienda, de cara a poder acreditar en un procedimiento judicial que ambas partes no vieron desperfectos.
- Es importante que un abogado redacte un documento de entrega de llaves que certifique la rescisión o finalización del contrato de alquiler para evitar problemas futuros.
Tipos de desperfectos
El inquilino tiene la obligación de reparar o reemplazar los elementos de la vivienda que hayan sufrido un desgaste por su uso. Por ejemplo, la pintura o los agujeros en las paredes, la tapa del WC, etc. Todos los elementos de la vivienda que hayan sufrido un desgaste o deterioro derivados del uso tienen que ser repuestos por parte del inquilino.
Puede ser que el coste de la reparación de los daños no se corresponda con el importe de la fianza, es decir, que sea muy inferior. En este caso, el inquilino tiene derecho a reclamar judicialmente este importe. En caso de que pueda ser superior, el propietario puede también realizar una reclamación al inquilino.
¿QUÉ SERVICIOS OFRECE PATÓN ABOGADO EN EL ÁMBITO DE LAS RECLAMACIONES DE FIANZAS?
Para el propietario: Defensa en caso de que el inquilino realice una reclamación para que se le devuelva la fianza del alquiler a pesar de que el piso se haya devuelto con desperfectos o importes de suministros pendientes de pago.
Para el inquilino: Realizar un procedimiento jurídico contra el propietario del la vivienda con el objetivo de que éste realice la devolución de la fianza del alquiler.
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